Se estima que en España existen miles de casas abandonadas donde nadie vive y que no se mantienen desde hace años por parte de propietarios. ¿Pero se puede ocupar una casa abandonada legalmente? La respuesta es un sí, aunque hay que cumplir un grupo de requisitos para poder conseguir la propiedad de la vivienda.
En este artículo vamos a comentar cómo ocupar una casa abandonada en nuestro país y que pase de propietario tras una ocupación.
La diferencia entre ocupación, allanamiento y usucapión
Estos tres términos suelen usarse indistintamente para designar la ocupación de forma ilegal de una vivienda, aunque cada uno tiene sus propias connotaciones.
En general, los okupas buscan siempre viviendas que no son las habituales de los propietarios, ya que es más sencillo acceder ilegalmente a una segunda residencia o vivienda donde no viva el propietario habitualmente y los okupas no puedan ser echados de ella. Si la vivienda no es morada sería un delito de usurpación (ocupación), pero si el okupa accede a la vivienda habitual, estaríamos hablando de allanamiento.
Por el contrario, cuando se ocupa una casa abandonada, se habla de usucapión, donde el que accede sin permiso a la vivienda se puede convertir en dueño de la misma si cumple unos requisitos. Nos vamos a centrar en este último caso.
Tipos de usucapión
Tras un tiempo determinado, el interesado puede conseguir la vivienda mediante usucapión tras interponer una demanda en un juzgado con el objetivo de que el juez apruebe el cambio de propiedad.
A pesar de ello, hay que señalar que el propietario original de la vivienda o sus herederos pueden solicitar que la vivienda vuelva a sus manos por la vía legal, aunque el nuevo propietario puede demostrar su derecho a ocupar la vivienda.
Usucapión ordinaria
En este caso, han pasado 10 años desde que el propietario vivió en la propiedad y, para que el que ocupa se convierta en el nuevo dueño hay que seguir unos requisitos:
- Que no haya violencia ni mala fe. Nadie puede convertirse en dueño si existe algún tipo de problema o vicio que invalida la transacción.
- Justo título. Presentar contrato de compraventa, escritura, donación, herencia, etc. Tiene que estar validado y ser original (verdadero).
Usucapión extraordinaria
En este caso, han pasado 30 años o más desde que el propietario vivió en la casa. En este sentido no sería necesario el justo título ni tampoco el requisito de buena fe, aunque sí se requiere que la posesión de la propiedad sea:
- Pública. No se oculte a nadie que se está residiendo en la vivienda abandonada.
- Ininterrumpida. Ha de convertirse en la residencia habitual de forma ininterrumpida y hacer frente a los costes de mantenimiento y reparaciones.
- Pacífica. Que sea una posesión pacífica, porque sino no sería usucapión sino ocupación.
Si se cumplen estos requisitos, ya se tendría el derecho a convertirse en el dueño de la casa abandonada.
Problemas de una casa abandonada
El principal problema de vivir en una casa abandonada es este mismo motivo: está abandonada. Y muchas veces desde hace años, por lo que no ha tenido un mantenimiento, limpieza ni rehabilitación necesaria en mucho tiempo. Y tener que invertir en estos tres factores a la larga puede ser caro, más que si se optase por pagar un alquiler mensual o conseguir una vivienda de segunda mano de forma estable.
Aun así, no tiene que ser un impedimento si se desea optar por la usucapión, si se reúnen los requisitos y se toman las medidas necesarias.
Antes de acceder a una vivienda con más de 10 años de abandono, hay que comprobar que sea segura para vivir. Cuando estemos seguros de que es totalmente seguro que el techo no se va a caer mientras dormimos, podemos hacer una reforma integral de la vivienda y limpiarla a fondo.
¿Cuál es la mejor manera de comprar una casa abandonada?
Son muchas las razones por las cuales las personas abandonan sus casas, algunas sufren daños estructurales o una mala construcción, otras están en un lugar con peligro, faltan servicios esenciales o el dueño no puede pagarla y mantenerla. En caso de no querer arriesgarnos a tener problemas legales, podemos optar por comprar directamente una casa abandonada y saltarnos años de usucapión.
Eso sí, tenemos que asegurarnos de que la compra de la vivienda no tendrá como consecuencia problemas legales. Por eso, antes de comprar una vivienda abandonada, hay que seguir unos consejos útiles.
Pedir información a los vecinos
Antes de rellenar cualquier documentación, nos tenemos que informar todo lo posible sobre la casa. Se puede preguntar a los vecinos si la vivienda está abandonada por su anterior ocupante, el nombre del antiguo propietario o datos de contacto.
Preguntar por la propiedad
Es importante acudir al Registro de la Propiedad de la región donde esté situada la vivienda para conseguir información sobre la situación legal y propiedad de la vivienda abandonada. Se puede conocer el nombre del anterior dueño y quien era el responsable del pago de los impuestos para poder obtener la documentación requerida.
Es necesario un permiso de entrada
Aunque la casa está abandonada, sigue teniendo un propietario legal, por lo que entrar sin permiso se considera usucapión o incluso allanamiento y pueden aparecer multas. Por eso es conveniente pedir permiso al anterior dueño de buenas formas y conseguir autorización para entrar en la casa y inspeccionarla sin incurrir en problemas legales.
En caso de no tener esta situación ideal, se puede pedir permiso a la policía local, quien concederá la autorización o acompañará al interesado a la vivienda para investigarla.
Pide consejo a un agente inmobiliario
En caso de no localizar al propietario de la casa abandonada, lo mejor es consultar a un asesor inmobiliario, ya que puede proporcionar la información necesaria sobre la vivienda de una forma rápida y sencilla.
Así mismo, también pueden dar información sobre otras casas abandonadas en venta en la zona y el coste de comprar una vivienda en cuestión, así como asesorar durante todo el proceso de compra.
Consultar directamente a un abogado
Otro elemento al que se puede recurrir es a hablar con un abogado sobre las normas existentes en relación a la compra de casas abandonadas y los requisitos para poder comprarla sin problemas de tipo legal con los anteriores dueños. Así como la forma correcta de poder comprarla sin que haya problemas añadidos.
Hay que tener en cuenta que, aunque una casa abandonada tenga un precio más bajo de compra que una casa nueva, es necesario que se sujete a reparaciones, muchas de ellas necesarias y obligatorias (instalación adecuada de luz, agua y gas).
Declarar una vivienda adquirida por usucapión en el IRPF
Una vez que se consigue una vivienda por usucapión, toca registrarla y pagar los impuestos oportunos como si fuese una vivienda habitual. En este caso, una casa obtenida por usucapión no se trata de una compraventa, sino de una adquisición.
Y, según la ley vigente en este sentido, las usucapiones no están sujetas al AID (Actos Jurídicos Documentados) ya que no se dispone de escrituras o un acta notarial del inmueble, ni tampoco habrá que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Eso sí, una vez que la vivienda abandonada tiene un nuevo dueño, hay que pagar la tributación en el IRPF o pagar la plusvalía por la venta, donación o herencia donde se indicará la fecha en la que se adquirió el inmueble.
Como te hemos podido mostrar, para poder conseguir una vivienda por usucapión es necesario reunir unos requisitos para no incurrir en un delito de allanamiento u ocupación. De igual modo, para evitar problemas legales, siempre se puede optar por comprar directamente la vivienda abandonada.
